LA NUOVA DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI BREVI DAL 1° GENNAIO 2026

Evoluzione normativa, inquadramento civilistico e impatti fiscali operativi

 

1. Premessa

Il regime delle locazioni brevi continua a rappresentare uno dei settori più dinamici – e al contempo più instabili – del diritto tributario immobiliare. Dal 2017 ad oggi il legislatore è intervenuto più volte con l’obiettivo dichiarato di delimitare il perimetro dell’attività “privata” e di contrastare fenomeni di esercizio mascherato di attività imprenditoriale nel settore turistico-ricettivo.

Con la Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025) si assiste a una nuova e significativa stretta, che incide direttamente:

• sulla soglia quantitativa oltre la quale l’attività è presunta imprenditoriale;
• sulle aliquote della cedolare secca applicabili;
• sull’inquadramento fiscale complessivo del locatore persona fisica.

 

2. La nozione di “locazione breve”: profili civilistici e fiscali

La disciplina delle locazioni brevi è stata introdotta dall’art. 4 del D.L. 50/2017, che definisce tali:

• i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo;
• di durata non superiore a 30 giorni per singolo contratto;
• stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa, direttamente o tramite intermediari, anche telematici;
• con possibilità di includere servizi accessori strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile (pulizia, biancheria, utenze, wi-fi), restando esclusi i servizi tipicamente alberghieri (colazione, pasti, trasporti, guide turistiche).

Sul piano civilistico, si tratta di contratti di locazione a contenuto tipico, mentre sul piano fiscale il reddito prodotto:

• è qualificato come reddito fondiario (o reddito diverso per sublocazioni e comodati);
• può essere assoggettato, su opzione, al regime della cedolare secca.

 

3. L’evoluzione normativa fino al 2025: dalla flessibilità alla presunzione

Un passaggio decisivo è avvenuto con la Legge di Bilancio 2021 (L. n. 178/2020), che ha introdotto, all’art. 1, comma 595, una presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale quando la locazione breve riguarda più di quattro appartamenti per periodo d’imposta .

Successivamente, la Legge di Bilancio 2024 ha inciso sulle aliquote:

• cedolare secca al 21% applicabile a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente;
• aliquota del 26% per le ulteriori unità (fino al limite massimo consentito in ambito “privato”) .

Il sistema risultava quindi articolato su un doppio binario:

• limite quantitativo (4 immobili);
• differenziazione delle aliquote.

 

4. Le novità dal 1° gennaio 2026: la Legge di Bilancio 2026

Con la Legge n. 199/2025, il legislatore opera un deciso cambio di passo, riducendo drasticamente la soglia di tolleranza.

 

4.1 Riduzione del limite massimo di immobili

Dal 1° gennaio 2026, il regime delle locazioni brevi in ambito privatistico è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per periodo d’imposta.

La conseguenza è particolarmente rilevante:

• dal terzo appartamento destinato alla locazione breve scatta automaticamente la presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 c.c.;
• viene meno, in radice, la possibilità di applicare la cedolare secca .

Si tratta di una presunzione assoluta, che non ammette prova contraria e che opera indipendentemente:

• dalla durata complessiva delle locazioni;
• dal volume dei ricavi;
• dall’assenza di un’organizzazione strutturata.

 

4.2 Nuova struttura delle aliquote

Per i soggetti che restano entro il perimetro “privato” (massimo due immobili):

• 21% di cedolare secca sul primo immobile, individuato dal contribuente in dichiarazione;
• 26% di cedolare secca sul secondo immobile.

In alternativa, resta ferma la possibilità di optare per la tassazione IRPEF ordinaria.

 

5. Effetti della presunzione di imprenditorialità

Il superamento della soglia dei due immobili comporta conseguenze rilevanti sotto diversi profili:

• obbligo di apertura della Partita IVA;
• qualificazione dei proventi come redditi d’impresa;
• applicazione delle regole IVA proprie delle attività ricettive;
• iscrizione al Registro delle Imprese e presentazione delle SCIA comunali;
• assoggettamento a contribuzione previdenziale.

In molti casi, l’attività potrà essere svolta in regime forfetario, con valutazioni di convenienza da effettuare caso per caso, tenendo conto del coefficiente di redditività e degli oneri contributivi.

 

6. Profili critici e questioni aperte

La nuova disciplina solleva numerose criticità interpretative e operative:

• rigidità del criterio numerico, scollegato dall’effettiva organizzazione dell’attività;
• disparità di trattamento rispetto alle locazioni di lunga durata;
• problematiche nei contratti “a cavallo d’anno” 2025/2026, per i quali il reddito matura pro-quota temporis, con possibili effetti distorsivi sull’inquadramento fiscale.

È prevedibile un intenso contenzioso, soprattutto in relazione alla compatibilità della presunzione assoluta con i principi generali dell’ordinamento tributario.

 

7. Conclusioni operative

Dal 2026, le locazioni brevi entrano in una fase di forte selettività normativa. Il legislatore ha scelto un approccio chiaro ma drastico: due immobili segnano il confine tra gestione privata e impresa.

Per i proprietari e per i professionisti che li assistono diventa essenziale:

• mappare correttamente il numero di unità locate;
• valutare preventivamente il passaggio al regime imprenditoriale;
• pianificare in modo consapevole la struttura fiscale più efficiente.

In questo nuovo contesto, la consulenza preventiva assume un ruolo decisivo per evitare irregolarità, sanzioni e scelte economicamente penalizzanti.

 

Di seguito si propone una tabella comparativa tra regime privato e regime d’impresa dal 1° gennaio 2026 ed una Check-List operativa per verificare il corretto inquadramento da dare alla fattispecie concreta.

 

Tabella comparativa – Regime privato vs regime d’impresa (dal 2026)

Profilo	Regime privato (≤ 2 immobili)	Regime d’impresa (≥ 3 immobili)
Soggetto	Persona fisica	Persona fisica imprenditore
Numero immobili	Massimo 2	Dal 3° in poi
Presunzione di impresa	No	Sì (automatica, legale)
Norma di riferimento	Art. 4 DL 50/2017 + L. 199/2025	Art. 2082 c.c. + TUIR
Qualificazione reddito	Reddito fondiario / diverso	Reddito d’impresa
Cedolare secca	Ammessa	Esclusa
Aliquote	21% (1° immobile) – 26% (2°)	IRPEF / Forfetario
IRPEF ordinaria	Facoltativa	Ordinaria o sostitutiva
IVA	Non applicabile	Applicabile
Ritenuta intermediari	21% (acconto)	21% (acconto su reddito d’impresa)
Partita IVA	Non richiesta	Obbligatoria
Registro Imprese	No	Sì
Contributi INPS	No	Sì
Contabilità	Dichiarativa	Contabile (semplificata / forfetaria)
Adempimenti comunali	Limitati	SCIA e normativa ricettiva
Flessibilità operativa	Alta	Ridotta
Rischio accertamento	Medio (numerico)	Alto (strutturale)

Dal 2026 la variabile decisiva non è più il volume dei ricavi, ma il numero degli immobili.
La soglia dei due appartamenti rappresenta una linea di confine netta e invalicabile: oltre, l’attività è fiscalmente impresa, senza possibilità di difesa basata sull’occasionalità o sull’assenza di organizzazione.

 

 

Check-list operativa – Locazioni brevi dal 2026

A) Verifica preliminare del perimetro soggettivo

☐ Il locatore è persona fisica
☐ L’attività è svolta al di fuori di società o enti
☐ Non è già titolare di Partita IVA attiva per attività ricettive o assimilate

Se una di queste risposte è negativa → regime d’impresa già configurabile, la disciplina “privata” non è applicabile.

 

B) Verifica del numero di unità immobiliari destinate a locazione breve

☐ Numero totale di appartamenti destinati a locazione breve nel periodo d’imposta
☐ Inclusione di:

• immobili interamente locati;
• singole unità catastali (non rilevano le stanze);
• immobili locati anche solo per parte dell’anno.

Esito:

• ☐ 1 immobile → regime privato pieno
• ☐ 2 immobili → regime privato con doppia aliquota
• ☐ 3 o più immobili → presunzione legale di attività d’impresa (automatica)

 

C) Qualificazione dei contratti

☐ Durata non superiore a 30 giorni per singolo contratto
☐ Immobili ad uso abitativo (categorie catastali ammesse)
☐ Servizi accessori limitati a:

• pulizia;
• biancheria;
• utenze / wi-fi / aria condizionata

☐ Assenza di servizi alberghieri (colazione, pasti, trasporti, guide, ecc.)

In presenza di servizi “eccedenti” → attività ricettiva → impresa, anche con un solo immobile.

 

D) Scelta del regime fiscale (solo se ≤ 2 immobili)

☐ Valutazione cedolare secca vs IRPEF ordinaria
☐ Individuazione dell’immobile “agevolato” al 21%
☐ Applicazione aliquota 26% al secondo immobile
☐ Verifica capienza IRPEF, addizionali, detrazioni perse con la cedolare

 

E) Verifica del ruolo degli intermediari

☐ Utilizzo di portali (Airbnb, Booking, ecc.)
☐ Intermediario incassa o interviene nel pagamento
☐ Corretta applicazione ritenuta del 21% (a titolo di acconto)
☐ Coerenza tra:

• certificazioni uniche ricevute;
• redditi dichiarati.

 

F) Contratti “a cavallo d’anno” 2025/2026

☐ Contratti iniziati nel 2025 e conclusi nel 2026
☐ Ripartizione pro-rata temporis del canone
☐ Verifica superamento soglia dei 2 immobili nel 2026, anche per pochi giorni

Caso critico: possibile obbligo di impresa nel 2026 pur con contratti stipulati nel 2025.

 

G) Se scatta il regime d’impresa (≥ 3 immobili)

☐ Apertura Partita IVA
☐ Valutazione regime forfetario (se requisiti)
☐ Iscrizione:

• Registro Imprese
• INPS
  ☐ Verifica obblighi IVA
  ☐ Verifica SCIA / adempimenti comunali
  ☐ Riorganizzazione della gestione contabile e fiscale

 

(Piergiorgio Ripa – Dottore Commercialista e Revisore Legale – piergiorgio.ripa@studioripa.it)

(Informativa aggiornata il 6 gennaio 2026)