ESTROMISSIONE AGEVOLATA IMMOBILE STRUMENTALE IMPRENDITORE INDIVIDUALE: 31 MAGGIO 2026.

Nuova finestra 2026 – Termine 31 maggio 2026

La Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199) ha nuovamente riaperto i termini per l’estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale, riproponendo una disciplina già nota e sperimentata nel nostro ordinamento.

La misura consente all’imprenditore individuale di escludere l’immobile strumentale dal patrimonio dell’impresa, trasferendolo nella sfera privata, mediante il versamento di un’imposta sostitutiva dell’8%, in luogo della tassazione ordinaria ai fini IRPEF e IRAP.

Quadro normativo di riferimento

L’agevolazione è prevista dall’articolo 1, commi 35-41, della Legge 30 dicembre 2025, n. 199, che estende nuovamente l’applicazione dell’articolo 1, comma 121, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (Legge di Stabilità 2016), normativa a sua volta ispirata alla disciplina introdotta dalla Legge n. 244/2007.

In particolare, la Legge di Bilancio 2026 dispone che:

• l’estromissione può riguardare i beni immobili strumentali posseduti alla data del 30 settembre 2025;
• l’operazione deve essere posta in essere dal 1° gennaio 2026 al 31 maggio 2026;
• gli effetti fiscali decorrono dal 1° gennaio 2026;
• l’imposta sostitutiva è dovuta nella misura dell’8% sulla differenza tra valore normale (o catastale) e valore fiscalmente riconosciuto del bene;
• il versamento dell’imposta sostitutiva avviene in due rate:
  • 60% entro il 30 novembre 2026;
  • 40% entro il 30 giugno 2027.

Ambito soggettivo

Sono ammessi all’estromissione agevolata esclusivamente gli imprenditori individuali che:

• risultino tali alla data del 1° gennaio 2026;
• non abbiano cessato la partita IVA entro il 31 dicembre 2025;
• possiedano immobili strumentali imputati alla sfera imprenditoriale.

Non possono accedere all’agevolazione:

• gli imprenditori individuali che abbiano concesso in affitto o in usufrutto l’unica azienda prima del 1° gennaio 2026, avendo in tal caso perso la qualifica di imprenditore;
• gli esercenti arti e professioni, non rientrando nella categoria degli imprenditori individuali.

Il regime contabile adottato (ordinario o semplificato) è irrilevante ai fini dell’accesso all’agevolazione.

Beni immobili interessati

Possono essere oggetto di estromissione gli immobili strumentali di cui all’art. 43, comma 2, del TUIR, posseduti alla data del 30 settembre 2025, e in particolare:

Immobili strumentali per destinazione

Sono tali gli immobili:

• utilizzati direttamente ed esclusivamente per l’esercizio dell’impresa;
• indipendentemente dalla categoria catastale.

Immobili strumentali per natura

Sono quelli che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, rientranti nelle categorie catastali:

• B, C, D, E e A/10 (quest’ultima se la destinazione a ufficio risulta dal titolo edilizio, anche in sanatoria).

Tali immobili possono essere estromessi anche se non utilizzati direttamente, oppure concessi in locazione o in comodato.

Gli immobili strumentali si considerano relativi all’impresa solo se:

• contabilità ordinaria: indicati nell’inventario ex art. 2217 c.c.;
• contabilità semplificata: indicati nel registro dei beni ammortizzabili.

Immobili esclusi

Non possono beneficiare dell’estromissione agevolata:

• gli immobili merce;
• gli immobili patrimoniali (categoria “A”, esclusa A/10);
• gli immobili in leasing, salvo che il riscatto sia già avvenuto prima della data rilevante.

Costo dell’operazione di estromissione

A) Imposta sostitutiva IRPEF e IRAP – 8%

L’imprenditore individuale deve versare un’imposta sostitutiva dell’8%, calcolata sulla differenza tra:

• valore normale dell’immobile (o valore catastale);
• valore fiscalmente riconosciuto, determinato come costo storico al netto degli ammortamenti fiscalmente dedotti e delle eventuali rivalutazioni rilevanti.

Il valore normale può essere determinato, in alternativa, tramite il valore catastale, applicando i moltiplicatori previsti dall’art. 52, comma 4, DPR 131/1986.

B) Imposte di registro, ipotecaria e catastale

Nessuna imposta è dovuta.
L’estromissione non costituisce un atto traslativo, ma un mero passaggio del bene dalla sfera imprenditoriale a quella privata dello stesso soggetto.

C) IVA – Imposta sul valore aggiunto

Ai fini IVA, l’estromissione configura un’operazione assimilata alla cessione di beni ex art. 2, comma 2, n. 5), DPR 633/1972.

L’operazione è:

• fuori campo IVA, se:
  • all’acquisto non è stata detratta l’IVA;
  • l’immobile è stato acquistato da un privato;
  • l’immobile proviene dal patrimonio personale;
  • l’immobile è stato acquisito prima del 1° gennaio 1973;
• esente IVA, per i fabbricati strumentali per natura ex art. 10, comma 1, n. 8-ter, DPR 633/1972;
• imponibile IVA, solo in specifiche ipotesi (imprese costruttrici o ristrutturatrici entro cinque anni).

Se l’immobile è estromesso entro il periodo di osservazione decennale, occorre procedere alla rettifica della detrazione IVA ex art. 19-bis2 DPR 633/1972, nella misura dei decimi residui.

Adempimenti e termini

L’estromissione si perfeziona mediante comportamento concludente, da attuare entro il 31 maggio 2026, con effetti retroattivi dal 1° gennaio 2026, attraverso:

• annotazione sul libro giornale, per imprese in contabilità ordinaria;
• annotazione nel registro dei beni ammortizzabili, per imprese in contabilità semplificata.

In caso di operazione rilevante ai fini IVA, è necessaria l’emissione di autofattura.

L’imposta sostitutiva:

• può essere compensata nel modello F24 con crediti tributari e contributivi;
• va versata in due rate:
  • 60% entro il 30 novembre 2026;
  • 40% entro il 30 giugno 2027.

(Piergiorgio Ripa – Dottore Commercialista e Revisore Legale – piergiorgio.ripa@studioripa.it)

(Informativa pubblicata in data 8 gennaio 2026)