ESTROMISSIONE AGEVOLATA IMMOBILE STRUMENTALE DELL’IMPRENDITORE INDIVIDUALE 2017

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..:: ESTROMISSIONE AGEVOLATA IMMOBILE STRUMENTALE DELL’IMPRENDITORE INDIVIDUALE: 31 MAGGIO 2017.

L’articolo 1, comma 566, della Legge 21 dicembre 2016 n. 232 (cd. ‘Legge di Bilancio 2017’) proroga i termini previsti dal comma 121 della Legge n. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016), riproponendo la normativa agevolativa introdotta dalla Legge n. 244 del 2007 (Legge Finanziaria 2008), che consente l’estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale, con il versamento di un’imposta sostitutiva dell’8%.

Il comma 566 della Legge n. 232/2016 che riapre i termini dell’estromissione agevolata degli immobili di proprietà dell’imprenditore individuale così recita:

Le disposizioni dell’articolo 1, comma 121, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, si applicano anche alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni ivi indicati, posseduti alla data del 31 ottobre 2016, poste in essere dal 1º gennaio 2017 al 31 maggio 2017. I versamenti rateali dell’imposta sostitutiva di cui al comma 121 del citato articolo 1 della legge n. 208 del 2015 sono effettuati, rispettivamente, entro il 30 novembre 2017 e il 16 giugno 2018. Per i soggetti che si avvalgono della presente disposizione gli effetti dell’estromissione decorrono dal 1º gennaio 2017.”

Il comma 121 della Legge n. 208/2015, richiamato dal comma 566 della Legge n. 232/2016, così stabilisce:

L’imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, può, entro il 31 maggio 2016, optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2016, mediante il pagamento di una imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta regionale sulle attività produttive nella misura dell’8 per cento della differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto. Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dei commi da 115 a 120”.

In definitiva, entro il 31 maggio 2017, l’imprenditore individuale che possedeva beni immobili strumentali di cui all’art. 43, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986, alla data del 31 ottobre 2016, può optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2017, mediante il pagamento di un’ imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap.

La predetta imposta sostitutiva è stabilita nella misura dell’8% e va calcolata sulla differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto.

Soggetti interessati alla normativa.

Sono ammessi all’estromissione agevolata dei beni immobili strumentali solo gli imprenditori individuali, per i quali alla data del 1° gennaio 2017 non è venuta meno la qualifica di imprenditore: ossia gli imprenditori non debbono aver cessato la partita IVA alla data del 31 dicembre 2016.

Non possono accedere all’agevolazione gli imprenditori individuali che hanno concesso in affitto od in usufrutto l’unica azienda, prima del 1° gennaio 2017, in quanto hanno già perso la qualifica di imprenditore individuale.

Infine sono esclusi gli esercenti arti e professioni, in quanto non sono ovviamente imprenditori individuali.

Beni immobili interessati dalla normativa agevolativa.

Possono essere oggetto di estromissione gli immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986, posseduti alla data del 31 ottobre 2016. In altri termini, possono essere ‘estromessi’:

– gli immobili strumentali per destinazione, cioè quelli utilizzati direttamente ed esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, a prescindere dalla loro categoria catastale;

– gli immobili strumentali per natura, cioè gli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni: sono gli immobili rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10 (se la destinazione ad ufficio risulti dalla licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria); gli stessi potranno essere estromessi anche nel caso in cui non vengano impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa, oppure dati in locazione od uso gratuito (comodato) a terzi.

Gli immobili strumentali (per natura o per destinazione) si considerano relativi all’impresa solo se:

  • per le imprese in contabilità ordinaria: se indicati nell’inventario redatto ai sensi dell’articolo 2217 del codice civile;
  • per le imprese in contabilità semplificata: se inidcati nel registro dei beni ammortizzabili.

Al contrario, non possono essere oggetto di estromissione agevolata, gli immobili che costituiscono beni merce o che non sono strumentali né per natura né per destinazione, anche se indicati nell’inventario.

Costo dell’operazione di estromissione:

   A)   Imposta sostitutiva di Irpef ed Irap dell’8%.

Allo scopo di conseguire l’estromissione degli immobili strumentali, l’imprenditore individuale deve versare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap pari all’8%. L’imposta va calcolata sulla differenza tra il valore normale dell’immobile all’atto dell’estromissione ed il costo fiscalmente riconosciuto dello stesso.

In merito alla determinazione del valore normale è prevista la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva, in luogo del valore normale, sul valore catastale degli immobili: la norma stabilisce infatti che il valore normale può essere determinato in misura pari a quello risultante dall’applicazione all’ammontare delle rendite catastali risultanti in catasto dei moltiplicatori con i criteri e le modalità previsti dall’articolo 52 comma 4 del D.P.R. 131/1986.

Il valore fiscalmente riconosciuto corrisponde alla differenza tra il costo storico di acquisto dell’immobile e l’importo degli ammortamenti dedotti fiscalmente fino al periodo d’imposta 2016 compreso, tenendo conto anche di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti.

   B)   Imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Per le imposte indirette, di registro, ipotecaria e catastale, nulla sarà dovuto: l’operazione di estromissione non configura un trasferimento della proprietà del bene, ma un passaggio dalla sfera imprenditoriale a alla sfera privata dello stesso soggetto.

   C)   IVA – Imposta sul valore aggiunto.

Ai fini IVA l’operazione va attentamente valutata. Infatti, l’articolo 2, comma 2, n. 5), del D.P.R. n. 633/1972 assimila la destinazione di beni all’uso personale o familiare dell’imprenditore o ad altre finalità estranee all’esercizio dell’impresa alle cessioni di beni.

Perciò l’estromissione dei beni immobili rientra tra quelle rilevanti a fini Iva, a meno che non si configuri un’operazione fuori campo IVA come nei seguenti casi:

– se all’atto dell’acquisto non sia stata operata la detrazione dell’imposta ai sensi dell’art. 19;

– nel caso che l’acquisto del bene immobile sia stato fatto da un privato;

– se l’immobile provenga dal patrimonio personale dell’imprenditore;

– se l’immobile risulti acquisito prima del 1° gennaio 1973 (data di entrata in vigore della disciplina IVA).

Nel caso di fabbricato strumentale per natura, pur rientrando nel campo di applicazione dell’IVA, l’operazione è in regime di esenzione ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8 ter, del D.P.R. n. 633/1972. In tale ultima ipotesi, non viene modificato il pro rata di detrazione, perché non si tiene conto nel calcolo della percentuale di detrazione delle cessioni di beni ammortizzabili (art. 19 bis del D.P.R. n. 633/1972).

Infine, se l’operazione di estromissione sia realizzata durante il cosiddetto periodo di ‘salvaguardia’ fiscale, che per i beni immobili è di dieci anni, occorrerà procedere ad operare una rettifica della detrazione dell’Iva per cambio di destinazione, in quanto il bene non è più impiegato per operazioni imponibili (ai sensi dell’art. 19bis-2).

In definitiva, se l’acquisto dell’immobile abbia generato la detrazione dell’Iva, l’estromissione rientra nel campo di applicazione dell’IVA. Tuttavia l’operazione è naturalmente esente da Iva: l’imprenditore individuale deve solo verificare se dal momento dell’acquisto o ultimazione della costruzione sia trascorso il periodo di dieci anni. Se tale periodo non fosse passato deve essere rettificata la detrazione Iva nella misura di tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio. In caso di estromissione esente, oppure fuori campo, IVA occorre verificare anche se nell’ultimo decennio siano state fatte spese incrementative con IVA detratta: anche in tale ipotesi va operata la rettifica della detrazione.

La disciplina IVA applicabile è sintetizzata nella Tabella che segue:

TIPOLOGIA IMPRESA REGIME I.V.A.
Impresa di costruzione o di ristrutturazione che ha ultima l’intervento da non oltre 5 anni Operazione sempre Imponibile I.V.A.
Impresa di costruzione o di ristrutturazione che ha ultima l’intervento da oltre 5 anni ESENTE   (è possibile optare per l’imponibilità IVA)
Imprese diverse dall’impresa costruttrice o di ristrutturazione ESENTE   (è possibile optare per l’imponibilità IVA)
Imprese che hanno acquistato l’immobile senza addebito di IVA Operazione Fuori Campo I.V.A.

Adempimenti e termini di versamento.

Per rendere efficace l’estromissione non devono essere posti in essere particolari adempimenti.

E’ infatti rilevante ai fini dell’esercizio dell’opzione il cosiddetto ‘comportamento concludente’, che deve essere posto in essere entro il prossimo 31 maggio 2017, con effetto retroattivo al 1 gennaio 2017, attraverso la rilevazione contabile dell’operazione:

  • sul libro giornale nel caso di impresa in contabilità ordinaria;
  • sul registro dei beni ammortizzabili, in caso di contabilità semplificata.

Se l’estromissione è soggetta ad IVA l’imprenditore individuale deve emettere autofattura.

L’imposta sostitutiva deve essere versata in due rate:

  • il 60% dell’importo dovuto, entro il 30 novembre 2017;
  • il 40% dell’importo dovuto, entro il 16 giugno 2018.

L’imposta sostitutiva può essere compensata nel mod. F24 con crediti tributari/contributivi vantati dall’imprenditore individuale.

(dott. Piergiorgio Ripa – piergiorgio.ripa@studioripa.it)

(Informativa pubblicata il 14 gennaio 2017)

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