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Diritto Fallimentare - Approfondimenti |
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Effetti del
fallimento del promittente venditore
sul contratto
preliminare di vendita immobiliare.
Ipotesi di
scioglimento del contratto da parte del curatore.
Effetti del
fallimento del venditore sul contratto di vendita definitivo.
Rilievi generali sulla natura del contratto preliminare.
La
prassi negoziale in materia di compravendita immobiliare prevede, in genere, la
preventiva stipulazione dei cosiddetti “compromessi”, nella prevalente forma
del contratto preliminare ovvero, in via residuale, del contratto definitivo in
forma di scrittura privata.
Solo in
un momento successivo le parti pervengono alla redazione del rituale atto
pubblico ed alla relativa trascrizione, ai fini della prevista opponibilità.
Seppur
collocati nella stessa fase negoziale, i due tipi contrattuali sopra richiamati
hanno natura ed effetti diversi.
Il
contratto preliminare ha come oggetto l’obbligo di concludere un futuro
contratto, detto definitivo, del quale predetermina il contenuto essenziale.
Lo
stesso produce solo effetti obbligatori e non reali, comportando l’impegno di
prestare, in un tempo successivo, il consenso al trasferimento della proprietà
dell’immobile.
Il
contratto definitivo, al contrario, produce immediatamente l’effetto traslativo
della proprietà (o di altro diritto reale), senza necessità di ulteriori
manifestazioni di volontà.
Ciò che distingue i due tipi di contratto è quindi la diversa qualificazione della volontà dei contraenti, da accertarsi attraverso l’esame delle clausole contrattuali nel loro senso letterale e logico e nel loro complesso.
Va in proposito osservato che la consegna del bene e/o il pagamento del prezzo non sono decisivi al fine di escludere la ricorrenza di un preliminare, ben potendo trattarsi di effetti anticipati del successivo contratto definitivo (fattispecie del preliminare di vendita ad effetti anticipati).
Le
ragioni sottostanti alla scelta del contratto preliminare sono riconducibili,
come noto, alla possibilità, per le parti, di fissare in tal modo un certo
regolamento di interessi, riservandosi una nuova valutazione della convenienza
dell’affare nel prosieguo, anche sulla base di eventuali diversi elementi
sopravvenuti.
Prima
delle innovazioni introdotte dall’art. 3 D.L. 31 dicembre 1996, n. 669
convertito, con modificazioni, in legge 28 febbraio 1997, n. 30 – di cui infra
– la posizione del promissario acquirente era assai debole rispetto alle prerogative
conservate dal promittente venditore.
Ciò
in quanto il contratto preliminare, in virtù del principio di tassatività degli
atti soggetti a trascrizione, non era trascrivibile. La stipula di tale
contratto non impediva quindi al promittente venditore di disporre del proprio
diritto in favore di altri, il cui acquisto ben avrebbe potuto prevalere sul
primo acquirente. Nessuna tutela sussisteva inoltre in relazione ad eventuali
trascrizioni e iscrizioni (pignoramenti, sequestri, ipoteche…) a carico dello
stesso promittente.
L’unico
strumento a disposizione del promissario acquirente, al fine di reagire alle
descritte situazioni pregiudizievoli (ed all’ingiustificato inadempimento
dell’obbligo del promittente di pervenire al contratto definitivo), era
l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. e
la trascrizione della relativa domanda ai sensi dell’art. 2652 n. 2 c.c..
Attraverso
tale mezzo, il promissario può infatti chiedere al giudice la pronuncia di una
sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.
La trascrizione di tale sentenza, che ha natura costitutiva, prevale sulle
trascrizioni ed iscrizioni eseguite nei confronti del convenuto (promittente
venditore) dopo la trascrizione della relativa domanda giudiziale. Ciò in
quanto gli effetti della sentenza retroagiscono al momento della trascrizione
della domanda (che ha quindi una funzione di “prenotazione”).
Va
ancora rilevato come, prima delle suddette innovazioni legislative (ed ancora
oggi, in difetto di applicazione delle stesse), i crediti restitutori e
risarcitori del promissario acquirente, derivanti dal mancato acquisto del
diritto promesso, avessero natura chirografaria.
La nuova normativa sulla trascrizione
del contratto preliminare.
Nel
contesto sin qui delineato va quindi inserita la richiamata normativa (art. 3
legge 28 febbraio 1997, n. 30), la quale ha introdotto rilevanti novità nel
sistema della pubblicità immobiliare, nella materia dei connessi privilegi
nonché nell’ambito degli effetti del fallimento sul contratto preliminare di
compravendita immobiliare, creando tre nuove norme civilistiche (artt. 2645
bis, 2775 bis e 2825 bis c.c.) ed aggiungendo un nuovo comma (il quinto)
all’art. 72 Legge fall..
Il
legislatore ha in tal modo perseguito l’obiettivo di rafforzare la tutela della
posizione del promissario acquirente, tenuto conto degli inconvenienti e dei
danni derivanti dalla precedente regolamentazione contrattuale.
Esaminiamo
brevemente il contenuto di tali nuove disposizioni, nella specifica prospettiva
dell’applicazione in ambito fallimentare:
a)
E’
prevista la trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la
conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’art.
2643 c.c., purché stipulati per atto pubblico o per scrittura privata con
sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente. Si tratta quindi della
trascrizione dei preliminari traslativi, costitutivi o modificativi di diritti
reali su beni immobili, redatti nelle citate forme. Tale trascrizione produce
gli stessi effetti di “prenotazione” in precedenza attribuiti alla trascrizione
di domande giudiziali. Vale a dire che l’efficacia della trascrizione del
contratto definitivo (ovvero di altro atto che costituisca comunque esecuzione
del preliminare) retroagisce al momento della trascrizione del preliminare,
allo stesso modo previsto per la sentenza emessa nel giudizio ex art. 2932
c.c.. Ciò comporta quindi l’inopponibilità, all’acquirente, delle trascrizioni
ed iscrizioni eseguite contro l’alienante dopo la trascrizione del preliminare.
b)
E’
previsto un nuovo privilegio speciale immobiliare (sul bene oggetto del
contratto) a favore del promissario acquirente, in relazione ai crediti
maturati dallo stesso nel caso di mancata esecuzione del preliminare
trascritto. Ciò consente quindi al creditore di essere preferito agli altri
nella distribuzione del ricavato dalla vendita del bene. Tale privilegio,
collocato al n. 5 bis dell’art. 2780 c.c., è di natura iscrizionale, in quanto
la relativa costituzione deriva dalla trascrizione del preliminare ineseguito.
E’ inoltre disciplinato il rapporto esistente tra il privilegio e le ipoteche
relative ad operazioni di finanziamento fondiario connesse alla realizzazione
ed all’acquisto del bene, con prevalenza accordata alle ipoteche, a determinate
condizioni. Rispetto alle ipoteche diverse da quelle espressamente indicate, è
invece sorto il problema se debba applicarsi, nella fattispecie, la generale
disciplina che prevede la prevalenza dei privilegi immobiliari alle ipoteche,
anche se anteriori (art. 2748, secondo comma, c.c.). La tesi maggioritaria è
nel senso dell’applicazione della regola generale.
c)
L’efficacia
della trascrizione del preliminare, sia ai fini della opponibilità rispetto
alle successive trascrizioni ed iscrizioni sia in relazione al privilegio
immobiliare, ha la durata massima di tre anni, al cui decorso la stessa cessa e
si considera come mai prodotta. Sono infatti previsti due termini: uno breve, pari
ad un anno dalla data convenuta tra le parti per la stipula del definitivo ed
uno lungo, pari a tre anni dalla stessa trascrizione (in mancanza della data
del definitivo).
d)
All’art 72
legge fall. è stato aggiunto un quinto comma, che contiene la disciplina degli
effetti dello scioglimento del preliminare trascritto, a seguito di scelta
operata dal curatore del promittente venditore.
Dopo
tali note generali – che i limiti del presente scritto non consentono di
approfondire ulteriormente – si ritiene di poter procedere alla breve
trattazione degli effetti del fallimento del promittente venditore sul
contratto preliminare di vendita immobiliare, in contrapposizione alla diversa
ipotesi del contratto definitivo.
Fallimento del promittente
venditore. Ipotesi di scioglimento del contratto.
Nel
sistema fallimentare, il contratto preliminare è quindi ora espressamente
disciplinato dal richiamato art. 72, quinto comma, legge fall. nei seguenti
termini:
“Qualora l’immobile sia stato
oggetto di preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis codice
civile e il curatore, ai sensi del precedente comma, scelga lo scioglimento del
contratto, l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel
passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del
privilegio di cui all’art. 2775 bis codice civile a condizione che gli effetti
della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente
alla data della dichiarazione di fallimento”.
Prima
della “novella”, il consolidato orientamento della giurisprudenza ha sempre
ricondotto tale contratto tra quelli in corso di formazione alla data di
fallimento, con conseguente applicazione del regime di sospensione e facoltà di
scelta del curatore tra lo scioglimento ed il subentro nel contratto stesso in
caso di fallimento del promittente venditore (art. 72, quarto comma, legge
fall.).
Ciò
in ragione degli effetti meramente obbligatori e non reali del contratto
preliminare.
Il
suddetto nuovo comma, nel dissipare ogni dubbio interpretativo sulla disciplina
da applicare, ha tuttavia apprestato una rilevante tutela in favore del
promissario acquirente, attraverso il privilegio ora attribuito ai crediti
derivanti dallo scioglimento del contratto a seguito della scelta del curatore.
In
precedenza tali crediti, essendo al contrario collocati in sede chirografaria,
erano infatti sostanzialmente irrecuperabili, con evidente situazione di grave
pregiudizio per il promissario acquirente, dai risvolti sociali e psicologici
anche drammatici se si pone mente alla rilevanza dell’acquisto di un immobile
adibito ad abitazione principale.
Il
beneficio del suddetto privilegio è comunque subordinato all’avvenuta
trascrizione del contratto preliminare e nel caso in cui i relativi effetti non
siano cessati prima della dichiarazione di fallimento, vale a dire solo se la
sentenza di fallimento viene depositata entro un anno dalla data convenuta per
la stipula del contratto definitivo o entro tre anni dalla trascrizione del
contratto preliminare se non è stata fissata la data del definitivo.
I
crediti assistiti da tale privilegio sono, in genere, quelli relativi al
versamento di una caparra ovvero del prezzo, in tutto o in parte. Vertendosi in
materia di scioglimento di un rapporto pendente, per effetto della facoltà di
scelta riconosciuta al curatore, non è dovuto alcun risarcimento del danno.
Eventuali addizioni apportate al bene durante la detenzione, poi cessata a
causa dello scioglimento del preliminare, sono ritenute “debiti di massa” e devono essere rimborsate in
prededuzione dalla curatela.
Tornando
alla facoltà accordata al curatore di decidere lo scioglimento del preliminare,
va precisato che l’esercizio della stessa non è necessario laddove il contratto
non sia opponibile alla massa, in quanto risultante da scrittura priva di data
certa anteriore al fallimento. In tal caso il curatore può limitarsi ad
eccepirne l’inopponibilità ex art. 45 legge fall..
Tale
scelta deve essere invece necessariamente esercitata nell’ipotesi contraria,
nel caso il curatore intenda evitare il trasferimento del diritto di proprietà.
In
tale ipotesi, per espressa previsione normativa e per effetto dell’opponibilità
conseguente alla trascrizione, ricade la fattispecie del contratto preliminare trascritto
ai sensi dell’art. 2645 bis c.c..
La
scelta di scioglimento del curatore può essere operata anche in pendenza del
giudizio promosso dal promissario acquirente ex art. 2932 c.c., il quale abbia
altresì trascritto la relativa domanda giudiziale in epoca anteriore al
fallimento, e trova preclusione nel solo passaggio in giudicato della sentenza
di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica, stante
l’effetto traslativo prodotto da tale giudicato.
E’
infatti orientamento consolidato che il fallimento, pur impedendo la successiva
proposizione del giudizio ex art. 2932 c.c. nei confronti del curatore, non
comporta l’improseguibilità dello stesso giudizio instaurato in epoca
anteriore.
Ne
consegue che al diritto del promissario attore di ottenere l’accoglimento della
domanda di esecuzione in forma specifica si oppone il controdiritto del
curatore, subentrato al fallito nel processo, di paralizzare tale domanda. E’
quindi onere del curatore di far constatare la scelta di sciogliersi dal contratto
proponendo in giudizio la relativa eccezione, laddove la fase in cui si trova
il giudizio lo consenta.
Ciò
comporta che l’esercizio del suddetto potere di scioglimento impedisce al
giudice di accogliere la domanda del promissario, imponendone il rigetto.
L’impossibilità di emanare la sentenza di accoglimento interrompe quindi il
nesso di prenotazione dipendente dalla tempestiva trascrizione della domanda
giudiziale.
Per
converso, laddove il potere del curatore non venga dedotto in giudizio, il giudice
non può dichiarare improponibile ovvero inammissibile la domanda del
promissario ma deve pervenire, sussistendone i requisiti, alla pronuncia di
accoglimento.
Va,
infine, per completezza richiamato il principio statuito dalla Suprema Corte in
relazione all’esercizio della facoltà del curatore laddove il giudizio ex art.
2932 c.c. sia nella fase di legittimità. In tal caso, avuto riguardo alle
preclusioni proprie del giudizio di legittimità, la dichiarazione di
scioglimento, purché anteriore al passaggio in giudicato della sentenza, può
essere utilmente effettuata dal curatore in via stragiudiziale (Cass. Civ. 16
maggio 1997, n. 4358).
Per
effetto dello scioglimento del preliminare il promissario acquirente, oltre ad
essere creditore privilegiato per i titoli e nei termini sopra indicati, deve
restituire il bene laddove ne abbia ottenuto la detenzione nonché i relativi
frutti. A tale ultimo proposito dovrebbe quindi essere tenuto al pagamento di
una indennità di occupazione, determinata con riferimento al valore locativo
del bene a decorrere dalla data di fallimento ovvero dalla data di
manifestazione della volontà di scioglimento del curatore.
Effetti del fallimento del
venditore sul contratto di vendita definitivo.
Dalla
nota diversa natura ed efficacia di tale contratto rispetto al preliminare
deriva una differente disciplina nel fallimento, la quale è improntata ad una
ben maggiore tutela della posizione dell’acquirente. Ciò alla evidente
condizione che il contratto definitivo di vendita, seppur non riprodotto nel
previsto atto pubblico e successiva trascrizione, risulti comunque da una
scrittura privata resa opponibile al fallimento.
In
mancanza del requisito della opponibilità ricorre l’ipotesi contemplata
dall’art. 45 Legge fall.: il curatore può quindi eccepire tale inopponibilità
ed acquisire l’immobile alla procedura fallimentare, senza tenere conto degli
effetti reali prodotti da tale tipo di contratto (tra i soli contraenti).
E’
infatti noto come la vendita degli immobili, ai fini della relativa
opponibilità verso i terzi (e del curatore) richieda l’espletamento delle
relative formalità di pubblicità, vale a dire la trascrizione dell’atto.
Ricorrendo
tale situazione, al curatore non è pertanto consentita alcuna facoltà di scelta
tra l’esecuzione e lo scioglimento del contratto, il quale è definitivo ed
opponibile sotto ogni profilo.
Ma
ad analoga conclusione si deve pervenire nel caso in cui le parti abbiano
stipulato una scrittura privata contenente un atto definitivo di vendita, non
trasfusa nell’atto pubblico, e che, alla data di fallimento, sia pendente un
giudizio per l’accertamento giudiziale dell’autenticità delle sottoscrizioni,
con trascrizione della relativa domanda.
In tale ipotesi si
ritiene infatti che dalla trascrizione, in epoca anteriore al fallimento, della
domanda volta ad ottenere l’accertamento giudiziale del contratto derivi
l’opponibilità alla massa del contratto stesso.
Ciò
per effetto della nota funzione di prenotazione di tale trascrizione, alla cui
data retroagiscono gli effetti della sentenza di verifica dell’autenticità
delle sottoscrizioni.
Laddove
l’indicata formalità della trascrizione sia stata espletata prima del
fallimento e non sia controversa la natura di vendita definitiva, il curatore
non ha quindi alcun potere di impedire l’emanazione della suddetta pronuncia e
di interrompere il previsto meccanismo di opponibilità dell’atto di vendita.
E’
quindi evidente la differenza che intercorre tra tale ipotesi giudiziale e
negoziale rispetto a quella, sopra descritta, del giudizio ex art. 2932 c.c.
relativo all’esecuzione di un contratto preliminare.
Mentre
in tale ultimo caso al curatore è infatti consentito di sciogliersi dal
contratto fino a quando non sia passata in giudicato la pronuncia ex art. 2932
c.c., nella prima ipotesi è precluso l’esercizio di tale facoltà, in quanto gli
effetti reali della relativa sentenza retroagiscono, ai sensi dell’art. 2652 n.
3 c.c., al momento della trascrizione della domanda volta ad ottenere
l’accertamento giudiziale del contratto, rendendo così opponibile l’atto al
fallimento successivamente dichiarato.
Questo
è il principio enunciato dalla Suprema Corte (Cass. Civ. 29
marzo 1999, n. 3000 e Cass. Civ. 22 aprile 2000, n. 5287).
Si
ritiene opportuno rilevare che l’ultima delle sentenze richiamate ha cassato la
decisione della corte di appello, la quale aveva al contrario affermato la
possibilità di scioglimento della vendita in forma privata, nonostante
l’anteriore trascrizione della domanda giudiziale avente ad oggetto la
verificazione dell’autenticità dell’atto privato di vendita.
Diversamente
– aveva argomentato il giudice di secondo grado – significherebbe teorizzare
l’equipollenza all’atto traslativo della domanda di verificazione
dell’autenticità di questo; equipollenza invece negata in quanto, ad avviso
dello stesso giudice, la funzione della trascrizione non ammette equipollenti
in materia di diritti reali immobiliari.
Ne era quindi derivata la conclusione – riformata dalla Cassazione - che la trascrizione della domanda ex art. 2652 n. 3 c.c. non impedisce al curatore il potere di sciogliersi dal contratto, interdetto solamente nell’ipotesi di anteriore trascrizione del trasferimento immobiliare (Corte di Appello di Ancona 6 marzo 1997).